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“北京城建”2011年年报发布

3月30日晚间发布的《北京城建2011年年报》显示:“报告期内,企业总资产 219.90亿元,归属母公司股东的权益58.95亿元。企业经营额 70.22亿元,同比增长9%;经营回款67.09亿元,同比增长1%;实现营业收入52.46亿元,同比增长 12.92%;营业利润17.56亿元,归属母公司股东净利润8.55亿元。在此基础上,企业社会影响日益显著,公司连续五年进入‘沪深房地产上市公司品牌价值 TOP10’,获得‘中国证券金紫荆最佳上市公司奖’、‘中国房地产诚信企业’、‘中国上市公司百强’、‘北京市第二十六届企业管理现代化创新成果一等奖’等荣誉。”从年报中看出,股份公司经过十多年房地产开发的积累和历练,不仅经营业绩不断提升,企业的综合运营能力和持续发展能力还得以显著增强。
业绩:四大板块协调发展
房地产板块业绩斐然。一是土地开源刷新纪录。公司在北京、天津、重庆等地获取土地规划建筑面积(地上)为144.3万平方米,新增二级开发土地103.72 万平方米,现有一级开发项目58.08万平方米。二是房屋销售成绩显著。在严峻的市场形势下,公司制订多项促销措施,取得了良好的销售成绩,实现销售面积44.13万㎡、销售额 65.07亿元、回款额61.94亿元。销售面积在“2011年房企北京十强”中位居第四,销售额在“2011年房企北京十强”中位居第九。三是项目建设进展顺利。公司狠抓工程质量、技术创新和现场管理,项目开发建设有序进展,开复工规模突破200万㎡,并且荣获“北京市结构长城杯金质奖”3项,多个项目被评为市、区“安全文明施工样板工程”和“绿色文明安全工地”。四是多元化融资成绩显著。公司与多家银行积极沟通,进一步扩大了开发贷规模。同时,以世华龙樾、筑华年保障房项目为主体获得安居债贷款10.1亿元,以世华蓉湾项目为主体获得信托贷款3亿元,公司还在产业投资基金、私募基金等方面进行了积极尝试。产品研发能力逐渐提升。深入研究住宅单体、综合体和园林设计,从市场定位、客户需求入手,形成了与项目个性、档次相符的形式多样的作品,获得了社会和市场的认可。公司开发的重庆熙城项目叠拼别墅 6个户型获得了国家专利,世华泊郡项目园林景观方案获得了“第七届精瑞科技景观规划设计奖”。
对外投资板块发展强劲。一是对外股权投资规模逐渐扩大。公司通过增资方式入股北京乐健医疗投资有限公司,参与发起设立城建中投(海南)投资管理有限公司,为公司进入医疗产业和旅游地产奠定了基础。目前公司共投资15家参股企业,投资额共计13.26亿元。2011年,获得现金分红1亿元,全年实现投资收益2.65亿元。二是重点投资企业稳步发展。深圳中科招商创投公司直接或间接投资的 4家公司成功上市。锦州银行 IPO发行申请已上报中国证监会,进入初审阶段;国信证券 IPO发行计划有望在2012年实现;北科建集团2011年实现净利润2.25亿元。国奥投资公司2011年实现净利润3.16亿元。
环保板块渐趋完善。环保公司顺利实现增资,通过了质量、环境、职业健康安全等管理体系认证。安徽绩溪、宁国、河北大城污水处理厂正常运营,安徽巢湖花山污水处理厂处于环保验收阶段,山东禹城污水处理厂即将完工。河南济源玉川污水处理厂BOT项目正在建设之中。
经营性物业板块渐成规模。泰和国际大厦项目实现整租,新增经营性物业面积2.65万㎡。世华水岸 B1号商业楼完成招商。首城国际项目物业正在招商。2011年,经营性物业面积达到 13.9万㎡。
企业管理水平稳步提高。积极整合控参股子企业,公司管理结构进一步优化。加快制订各板块、各业务分规划,公司发展规划目标进一步落地。建立了季度运营分析会制度,过程化管控能力进一步提升。严格资金月度计划管理,资金周转效率进一步提高。公司发展规划研究报告荣获“北京市第二十六届企业管理现代化创新评审成果一等奖”。
回看:冰火两重的房地产市场
对去年的房市的变化,公司管理层记忆犹新。
2011年,为促进房地产市场健康发展,中央政府不断深化房地产市场调控。“新国八条”、“房产税试点”先后落地,“限购”、“限价”、“限贷”范围全面升级,这些政策在较短时间内收到了明显成效。从八月份开始,房价涨幅由上半年的坚挺开始掉头向下,连续五个月回落。临近年底,价格涨幅已经基本回落到年度调控目标附近。国家统计局数据显示,12月份,70个大中城市房价环比下降或持平的扩大到 68个,房价的合理回归正逐渐变为现实。
从未来国家经济发展的形势来看,经济转型、产业结构调整将进一步深化。从欧美债务危机对国内的影响看,银行等金融体系风险总体可控,房地产调控有条件实现软着陆。从中央政府和地方政府的态度看,未来较长时期房地产市场调控的主基调不会改变,但不排除适时、适度进行微调的可能。
展望:谨慎乐观应对未来房市
对未来房市的前景,公司管理层乐观且谨慎。
公司认为,2012年,房地产市场将呈现如下态势:一是调控长效机制将逐步到位。房地产税试点范围将进一步扩大,住房保障制度、土地供应制度、住房信息系统建设等将进一步完善。调控长效机制逐步到位,将对促进房地产业的长期健康发展起到重要作用。二是市场供求关系将进一步缓和。随着房地产调控政策的贯彻落实,投机投资性购房需求被逐步挤出市场,2011年开建的保障房也将集中入市,房地产开发投资增速将出现明显回落,开发商将继续降价售房回笼资
金,市场供需供求关系由卖方市场向买方市场转化。三是房地产企业转型将进一步加快。面对房地产调控不断深化、房屋难卖的现实,房地产企业更加注重加强内部管理、提高产品性价比,以此来赢得市场占有率,一些市场竞争力不足的中小企业将退出房地产领域。房地产企业发展方式将向集约化、精细化转变,房地产市场的集中度将会提高。
对于未来的房地产市场,公司认为:第一、房地产业是国民经济的重要组成部分。房地产业的关联度高、带动力强,特别是在当前,欧债危机对中国经济的影响正在显现,整个国民经济进入深度调整期,房地产业“扩内需”的支柱性作用仍将继续发挥。第二、房地产业是加快城市化建设的重要支撑。城市化是中国经济社会发展的大趋势。2011年末,我国城镇人口比重达到51.27%,标志着我国进入以城市社会为主的新成长阶段。伴随着城市化进程的不断加快,人民群众改善住房的消费需求也将日益扩大,这对房地产业的发展将产生深远影响。第三、房地产业是保障和改善民生的重要载体。中央政府将保障房建设视为保证和改善民生的关键举措,房地产业作为载体在推进保障房建设和承担社会责任方面将发挥重要作用。“十二五”期间,全国要建设 3600万套保障房,直接投资接近5万亿元,保障房建设的加速推进将拉动相当规模的房地产和相关产业投资。保障房与商品房双轨制的互补作用,将进一步推动我国房地产业健康发展,促进民生不断改善。
信心:独特的发展优势
对公司未来的发展,管理层充满信心。
公司认为,目前,公司已经具备了自身独特的发展优势,首先,企业管理优势不断显现。公司扎实推进管理创新,积极转变职能、改进作风,自身建设取得明显成效,内部发展环境不断改善。房地产板块成绩显著,对外投资板块日趋成熟,环保水务板块加快发展,经营性物业板块渐成规模。其次,企业效率明显提高。公司不断健全法人治理结构,以优秀的军旅文化和学院文化相融合形成的执行力和创新能力,保证了公司决策的快速高效和经营计划的有效实施。第三,发展资源更加丰富。公司发展过程中积聚了良好的资金、人才、管理、品牌等资源,在区域布局、经营规模、运营能力、多元融资等方面具有明显优势,这也使公司在目前调控持续的行业环境中具有更强的竞争优势和发展空间。
措施:确保2012再获好收成
2012年,严峻的市场形势,使股份公司面临着更大的挑战,公司管理层表示,在房地产开发方面,公司一是将把房屋销售当做全年工作的重中之重,以“现金为王”,狠抓房屋销售工作,全力突破市场销售困局。二是积极推进项目建设。抓开工,促竣工,保入住。特别是保证顺义项目、平谷项目、武清项目、密云项目、重庆华岩项目全部实现新开。三是适时扩大土地规模。密切关注房地产市场形势变化,适时扩大二级开发土地规模,尤其是关注政策性保障房土地。积极寻求二三四线城市的低成本拿地机会。加快推进土地一级开发工作,完成动感花园项目的入市交易工作。四是努力实现多元化融资。努力扩大银行信贷规模,积极开展企业债、公司债、安居债、信托产品等方式融资,加大私募基金的研究力度,探讨通过海外平台进行融资。密切关注政策变化,积极创造条件实现资本市场融资。
在对外投资方面,深入研究参股公司管控模式,强化资本市场研判能力,适应公司投资板块快速发展的需要。密切跟进国信证券、锦州银行的上市进程,加强与国奥公司、北科建等公司的沟通,进一步优化资源配置。加强创业投资领域的管理。及时掌握中科招商股票处置情况,督促以股东分红方式回流现金。研究城建中投(海南)投资管理公司储备项目,选择合适的房地产项目。继续寻找合适的投资项目。
在水务环保板块方面,加大市场拓展力度,寻求通过强强联合、整体打包、项目收购等方式获得水处理项目。加快实现安徽巢湖污水处理厂、山东禹城污水处理厂运营,积极推进河南济源玉川污水处理厂工程建设。认真研究环保板块的发展方向、整合与经营方式,促进环保板块与房地产主业的协同发展。
在经营性物业方面,大力推进经营性物业的整合与优化,着力提升物业档次、效益和增值潜力。加强经营性物业规划工作,提前介入项目开发前期阶段,明确市场定位、业态组合和租售比例。积极实施经营性物业融资。
在企业管理方面,完善公司决策体系和管理流程,实现公司总部决策科学化、管理系统化和子公司项目运作高效化。建立公司标准化管理体系,加快推出产品策划、销售管理、成本控制等方面的管理模块,提高公司经营管理的能力和效率。探索建立房地产开发项目全过程绩效考核及公司业绩激励机制,促进公司体制和机制更加市场化。