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——北京城建地产二十年发展纪实20年,我们一起走过

编者按:1998年12月28日,是北京城建值得纪念的一个日子。这一天,北京城建股份有限公司在A股成功上市。也正是在那一年,国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,在我国沿袭了近40年的福利分房制度被终止,住房改革开始朝着货币化、市场化不可逆转地高歌猛进,中国房地产市场改革大幕正式开启。北京城建从诞生之日起,就伴随着中国房地产改革发展的大潮,激荡向前。从这期开始,本报将陆续推出北京城建股份公司二十年发展纪实系列报道,敬请读者关注。

第一篇 房产市场大变革

1998年,亚洲金融风暴迅速漫延,全球经济开始萧条。为了拉动经济增长,中国政府不得不将原来的刺激出口政策转向刺激国内需求。把房地产行业作为经济发展新的增长点,成为当时一种共识选择。

1998年7月,国务院颁布23号文,明确提出“促使住宅业成为新的经济增长点”。这标志着城镇住房商品化制度开始在中国正式实施。

成功上市 北京城建与房产市场同呼吸

基于对房改发展的独特理解和对市场经济规律的深层次把握,北京城建集团大力整合优良资产组建上市公司,并将之作为企业重要战略决策和改革攻坚克难的重大部署。1998年12月9日,经中国证券监督管理委员会批准,北京城建在上海证券交易所发行人民币普通股10000万股,每股发行价8.43元,融资84300万元,发行后总股本40000万股。至1998年12月31日,股份公司总资产30.84亿元,净资产13.81亿元,当年实现利润总额1.91亿元。至此,北京城建集团成为国内拥有上市公司的极少数建筑施工企业之一。

1999年、2000年,北京城建股份公司开复工面积及施工产值均居北京地区建筑企业之首,主营业务收入和主营业务利润保持快速增长。2001年4月26日,北京城建股份通过实施资产置换,置入包括集团公司拥有的原承发包公司(现兴华公司)100%的股权、北京城建房地产开发有限公司31.5%的股权、大柳树房地产项目资产等,主业由建筑施工业转向房地产业,成功实现了主业转型和产业升级。北京城建地产品牌正式打响。

2001年底,以“北京城建地产”为标志,北京城建股份携北苑家园、花市枣苑、望都•悦城、畅茜园、颍泽洲、东华广场、金中数码大厦、紫都金座、迎曦园、京东丽景、颐柳国际商务花园共十一个楼盘、项目震撼亮相北京国贸房展会,在京城房地产界引起巨大轰动。

2002年5月9日,国土资源部签发11号文件《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,要求从当年的7月1日起,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。而在此前,像北京市就有近九成的土地是通过协议方式转让的。11号令的颁布,被业界称为“新一轮土地革命”的开始。房地产过热的苗头开始初显。随后两年,全国房地产开发投资大幅增长,涨幅甚至超过30%。相对应的,从2004年起,全国房地产销售均价增长超过17%,部分地区的房地产价格的增长幅度已超过当地居民收入增长幅度。房地产行业开始出现投资和需求并存的过热现象。

为了进一步促进房地产市场健康发展,从2003年起到2005年,国务院、建设部、发改委等部门相继发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(简称18号文)、《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即71号令)、《经济适用住房管理办法》、《关于暂停审批各类开发区的紧急通知》、《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》等一系列调控措施,基本刹住了开发区“圈地”之风。

随着房地产开发准入门槛的提高,股份公司则专注于研发被市场普遍热捧的改善型产品,以“为千百万人提供理想居所”为理念,先后投放了世华水岸、世华泊郡、世华国际中心、世华泰和大厦、首城国际中心、筑华年、徜徉集、重庆熙城等产品。
宏观调控 北京城建彰显国企力量

2005年,是中国房地产历史上首个大举“宏观调控”之年。房地产从出现过热的苗头,到上涨压力巨大,政府先后出台调整土地供应、调节市场、信贷结构和开征交易税费等措施。时任国务院总理温家宝在“两会”上单辟章节提出抑制高房价。

2005年3月26日,国务院向各个省市、自治区印发了《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》(8号文),共有八条内容,简称“国八条”(旧“国八条”),要求高度重视稳定住房价格工作:一、高度重视稳定住房价格;二、切实负起稳定住房价格的责任:房价提高到政治高度,建立政府负责制,省政府负总责,对住房价格上涨过快,控制不力,要追究有关责任人责任;三、大力调整住房供应结构,调整用地供应结构,增加普通商品房和经济住房土地供应,并督促建设;四、严格控制被动性住房需求,主要是控制拆迁数量;五、正确引导居民合理消费需求;六、全面监测房地产市场运行;七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施;八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。

同年4月27日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,分析当前房地产市场形势,研究进一步加强房地产市场宏观调控问题,指出宏观调控的突出任务是解决房地产投资规模和价格上升幅度,并出台了新“国八条”。和旧“国八条”相比,新“国八条”条条捆住房价,条条抑制房价涨幅:旧“国八条”以通知的形式发出,是要求各地政府重视房价上涨过快这一现象,新“国八条”则是具体硬措施,每条措施都直指房价涨幅过快,并指出加大经济适用房的供应量,将直接平抑房价涨幅,对交易征税力度加大,可以减少投机,加大房地产信息披露,则防止开发商自己的炒作。

2005年12月5日,股份公司首次通过“招拍挂”的市场运作方式竞得了丰台区南苑乡石榴庄住宅小区项目、密云别墅项目,在北京2005年仅有的三个“招拍挂“项目中取得两席。一年后,2006年11月24日,在朝阳区广渠路36号住宅及配套项目用地国有土地使用权出让招标活动中,北京城市开发集团有限责任公司和北京城建兴华公司组成的投标联合体以综合实力胜出,获得了当年最有影响力的地块开发权。

2008年是北京奥运之年。一场由美国次级抵押贷款市场动荡引起的金融危机,演变为全球性金融危机并最终升级为世界经济危机。此次危机被一些著名的经济学家认为是20世纪二三十年代大萧条以来最严重的金融危机,中国的经济也因此受到严重冲击,不但出口增长下降,国际资本大量撤离,经济增长也趋于放缓。

2008年11月5日,国务院常务会议决定在未未两年内投资四万亿元以刺激经济,其中对房地产有影响的主要有两部分:“加大金融对经济增长的支持力度。取消对商业银行的信贷规模限制,合理扩大信贷规模。”“加快建设保障性安居工程。加大对廉租住房建设支持力度,加快棚户区改造,实施游牧民定居工程,扩大农村危房改造试点。”

以保增长为目的,刺激房地产,2008年12月,国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》的“131号文”,进一步明确了放松“二套房政策”的措施,重点鼓励普通商品住房消费,支持房地产企业“自救”,取消城市房地产税。房价由此大涨。

后限购时代 北京城建转型升级步入新常态

2010年的中国房价涨幅创历年新高,4月17日,国务院发布“新‘国十条’”,提出“坚决遏制部分城市房价过快上涨”,政策严厉程度再次升级。“新‘国十条’”不仅重申了建立考核问责机制、增加住房有效供给、加快安居工程建设等问题,更进一步紧缩政策,提出了“二套房贷首付不低于50%”、“三套房贷首付款比例和贷款利率大幅度提高或暂停发放”、“限制外地人购房”、“推进房产税试点”等从未有过的严厉措施。

经历了“史上最严调控”后,9月29日,国家有关部委再次出台“新国五条”。要求在房价过高、上涨过快、供应紧张的城市,要在一定时间内限定居民家庭购房套数,完善差别化的住房信贷政策;限购令首次登上历史舞台。

北京等一些房价过高的城市颁布家庭限制购房套数政策,上涨过快的二三线城市也开始采取限购。2011年8月,“限购城市标准”出炉,住房城乡建设部公布对各地列入新增限购城市名单的5项建议标准。

调控手段 实施城市数量 具体措施

限购 47 本市户籍、非本市户籍、单身、家庭、离婚等不同类别人群分别限制一定的房屋购买数量。

限贷 首套房、二套房差别化信贷,上调首付比例、利率折扣等。

限价 35 ①在土地挂牌出让时就已被限定房屋价格、建设标准和销售对象的限价商品房;②限制预售备案价格不得超过一定标准,限定调价周期,以及现房销售限价;③新开盘商品住房采取由公证机构主持的摇号方式公开销售等。

限售 44 新房、二手房获得产权证满一定年限才可以上市交易。

租赁 14 增加租赁住房供应,租售同权,鼓励租房消费,开展集体用地建设租赁住房试点。

其他 限商:从规划、销售、购房资格、信贷层面精准打击“商改住”。

2014年,中国经济再度面临下行压力,中国房产市场首次出现70个大中城市新建商品住宅价格环比下跌。中央提出“我国进入经济发展新常态”。新常态不仅意味着经济增速发生变化,经济发展方式、结构、体制等也在不断变化。

2014年6月,呼和浩特首先取消实施三年的限购政策。紧接着,全国47个限购城市,除一线城市北上广深外,均有不同程度的松绑。

从2014年11月22日至2015年底6次下调存贷款基准利率,中长期贷款利率下降至4.9%。2016年2月29日,央行再度降准。

从2016年下半年到整个2017年成为近几年以来房地产调控政策出台最为密集的一年,全国有超过数十个城市发布了各种房地产调控政策达百余次。从限购、限贷、限价,到以北京3•17新政引发的新一轮“限售模式”,有业内人士称楼市将全面进入“限购+限贷+限价+限售”的“四限时代”。从稳增长转向防风险和促改革,房地产政策逐步收紧。

2017年是中国史上房地产调控政策出台最密集的年份,尤其两会和国庆节前后是政策出台的两个密集期,各地调控政策出台的尤为密集。2018年这些政策依然会影响中国房地产市场接下来的发展,中共中央政治局会议上也进一步强调加快住房制度改革和长效机制建设是2018年要着力抓好的一项重点工作,房子正式步入“是用来住”的时代。

截至2018年,北京城建20年来先后累计开发百余个项目,涉及住宅、商业、教育、文化、养老、旅游、棚改等多种业态,开发的棋盘也从北京扩展到天津、重庆、南京、成都、青岛、三亚等地。北京城建地产在手项目40余个,总可售货值超过2000亿,总建筑面积超过1000万平米。

 

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