棚改虽说是“惠民工程”，但其最大的风险还在于征收拆迁，这不但直接影响到后续工作的推进，还会影响到整个棚改项目的成败和收益，所以有人说，棚改的过程就是群众工作的过程，特别是对于怀柔区第一个核心城中村棚改项目，更是没有成功的经验可以借鉴。

今天，当我们回过头来，重新审视怀柔03街区棚改项目在过去两年间的推进流程就会发现，城建发展兴胜公司用实实在在的棚改案例，为北京城建地产在棚改领域创建的“怀柔标杆”再赋新内涵，让“怀柔标杆”再创新高度，为棚改项目的运作实践提供了借鉴。

主动作为，“怀柔标杆”是新方法

作为北京城建地产在怀柔地区的开篇之作，集团公司、城建发展和兴华公司等都给予了高度重视，而兴胜公司自己也深知03街区棚改项目对北京城建地产开拓怀柔地产市场的意义，所以兴胜公司上下也做好了当开路先锋的准备。

为促进征收拆迁工作的顺利推进，在区政府的大力支持下，决定先建安置房，后启动拆迁，不仅可以缩短被搬迁人的过渡期限，而且让被搬迁人实实在在地看到安置房的设计、建设，既有利于拆迁补偿的谈判，助推拆迁工作，也可避免因发生拆迁遗留问题而影响安置房建设进度。

由区政府领导挂帅，由区住建委、街道、镇、村组成的拆迁指挥部，以“依法、廉洁、和谐、高效”原则为指引，统一指挥、精准发力，区相关单位、镇和街道坚持一盘棋思想，高度重视，全力投入，整个项目参与单位拧成一股绳，10多家单位协同作战、共同担当，集中力量形成合力。

“你有诚意，我有热情，不管多晚，我们等你。”这是兴胜公司对搬迁村民的承诺，也是对全力完成03街区搬迁任务信念的坚守。兴胜公司发挥北京城建“特别能吃苦、特别能战斗”的优良传统，5+2、白加黑，指挥部工作组人员24小时在岗，随时为村民答疑解惑，服务村民签约，有效推进了签约工作快速落实。在启动奖励期排号的攻坚战中，公司领导班子带领全体员工不眠不休，全力配合保障。无数个加班的夜晚，他们用一碗泡面以保持体力。兴胜党支部配合街道成立03街区棚改项目临时党支部，将党组织建在搬迁工作第一线，以党员“亮身份、明职责、做表率”为主线，实行领导包片、党员包户的方式，引导党员干部冲在第一线。在实际工作中，他们在维护稳定、政策宣讲、调解纠纷、服务群众等方面发挥党组织战斗堡垒和党员先锋模范作用，啃下了一个个硬骨头。

万众一心，众志成城。在各方的努力下，作为怀柔区第一个城中村棚改项目，从2016年4月29日怀柔区政府授权北京城建兴胜房地产开发有限公司为实施主体之时起，怀柔03街区的棚改工作取得了一系列突破——

2016年10月18日，回迁安置房项目正式动工，不但实现了区政府下达的当年10月底前开工的任务指标，也成为怀柔区第一个在半年内实现从授权到开工的棚改项目；

2017年7月7日，怀柔新城03街区棚改项目拆迁工作启动；7月24日入户清登完毕，9月12日，棚改项目宅基地房屋搬迁补偿实施方案、优惠购房方案通过；11月6日，启动搬迁奖励期，11月25日，最后一位搬迁户在拆迁协议上签字，怀柔新城03街区棚改项目签约率达到100%，此时距离奖励期结束还有1天，成为怀柔第一个在奖励期内100%完成签约的城中村项目；

2017年11月，安置房工程1至8号楼主体结构封顶；

2018年12月，安置房顺利通过各项验收，12月29日，北京城建•胜悦居项目顺利实现交房，成为怀柔区最快的原址回迁安置房。

有村民将写有“心系老百姓，为民办实事”的锦旗送到项目拆迁总指挥部。很多从事拆迁工作多年的工作人员都感慨地说道：“拆迁能拆得如此和谐，跟老百姓之间关系能处理得如此平顺，干这么多年还真的不多见。”而类似这样的锦旗，项目总指挥部、兴胜公司以及项目所在两个街道陆续收到多面。

资源整合，“怀柔标杆”是新思维

2019年3月12日，怀柔新城03棚改项目顺利通过供地验收，这标志着怀柔区目前最大的城中村改造项目圆满完成，并固化了总投资14%的管理利润。

从2017年3月16日取得立项批复到通过供地验收，怀柔新城03棚改项目用两年时间实现完美收官，并创造了北京市唯一一个两年内完成的棚改项目。

看着自己手里的项目推进的如此顺利、快速，兴胜公司上下更是心气高涨，因为今天的结果证明了他们在棚改运作中采取资源整合、合作共赢的方案，而这也是他们面对新项目最大的底气。

棚改的最终目标是改善老百姓的居住环境、提高生活品质、美化城市形象。而这和北京城建地产“品质•人生”的诉求是一致的。为了打造城建地产品牌，兴胜公司秉承北京城建“匠心”精髓，从细节打造品质，在规划、设计、园林、精装和新技术方面都做到高标准要求，决心在怀柔筑造“比商品房还要好的安置房”。

在设计上，安置房工程引入了BIM设计和设计监理制度，提高了设计质量；在安置房建设过程中，兴胜公司特别注重对拆迁原址标志性物品的保护和移植，如在原址曾有一棵老槐树，村民对此极为看重。了解到这一情况的兴胜公司花费不小代价，把这棵古树完整地移植到了新居。类似这样有历史性、对村民有回忆价值的东西有很多都被兴胜公司进行了移植，并在新居中做成了景观。

安置房项目从开工到竣工先后取得了“结构长城杯金奖”“北京市安全文明样板项目”“股份公司三方评估第一名”“股份公司明星楼盘”“竣工长城杯金奖”等荣誉。

在政府部门多次对回迁房建设的检查调研中，有领导评价说，“这简直和商品房相媲美啊，建设这么高标准的回迁房，在怀柔还是第一次见。”当时的怀柔区委书记称赞该楼盘为“目前怀柔最高档的安置房，是新时代生态社区的典范！”

流程优化，“怀柔标杆”是新模式

所谓的优化工作流程，说白了就是把棚改包括拆迁征收、安置等全过程中可能出现的问题全部研究透彻，各节点工作科学安排、统筹运作、交叉推进。

早在项目实施之前，兴胜公司就针对北京市每个棚改项目的自身特点，对整个棚改工作的流程进行了梳理，将所有耗时长、程序复杂、低成本的前期工作优先完成，将大投入的工作放在必须完成的时间节点上，降低投入。用兴胜公司经理宋本有的话说，就是只有统筹把控整个棚改项目流程，才能做到心中有数，把风险降到最低。

在兴胜公司制作的一张《棚户区改造土地开发项目流程总图》中可以看到，整个棚改项目从开始到结束，在这张图表中共涉及有200多项工作流程，从确定开发模式、城市设计方案通过区政府专题会开始，到取得区政府实施主体授权、与区住建委签订委托实施协议，从编制、完成控制性详细规划成果、征拆补偿安置方案审核，到办理用地预审、立项核准，从编制建筑设计方案到多规合一征求意见再到办理建筑工程施工许可证、主体施工，从拆迁、征收到拆迁补偿安置方案、项目结案、入市地块场干地净，从征地、补偿安置协议到控规公示、供地验收、完成棚改项目、挂牌方案……一个个流程项目均用色块标注得清清楚楚、明明白白，同时还以不同的色块区分了哪些项目是“关键节点及要件办理”，哪些工作是“可提前开展的工作”，哪些工作是“可能取消或进行调整”的，哪些工作办理完结需要的时限等等，事务之巨细让行业人士一目了然。

很显然，兴胜公司的这套运作模式不但在怀柔新城03街区棚改项目得到了验证，同时兴胜公司本身也得到了城建发展、兴华公司特别是合作各方的信任、支持和配合——

2019年5月17日，怀柔新城03街区棚改经营性地块挂牌入市；

2019年6月21日，由城建发展和怀胜公司组成的联合体以底价36.36亿元成功摘得怀柔新城03街区HR00-0003-6004等地块国有建设用地使用权；

2019年8月26日，怀柔新城03街区HR00-0003-6004等地块A33基础教育用地、R2二类居住用地、F1住宅混合公建用地、F3其他类多功能用地项目，通过北京市发展和改革委员会及北京市住房和城乡建设委员会项目核准，并取得立项核准批复；

2019年9月17日，怀柔新城03街区下元、钓鱼台及东关棚户区改造项目取得区财政局拨款。第一次成本及利润返还款项到账，标志着截至2018年12月底实际投入的资金已全部回笼，同时取得了总投资14%的管理利润……

怀柔新城03街区棚改安置房建成后，经常有人大代表、政协委员前来参观，怀柔区也开始以03街区的棚改为案例、为模板向外界宣传，显然，“怀柔标杆”再次成为了怀柔对外的广告招牌，这也让“怀柔标杆”的内涵有了全新的升华，标志着“怀柔标杆”的意义和价值已经超出了项目本身，超出了北京城建的范畴，当然也真正夯实了北京城建地产“棚改第一股”的美誉。